买房做“包租婆”

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　　古代高官告老还乡，或者商人赚钱回乡之后，会干什么？置地传家。因为在古人眼里，土地的风险最小，买地之后，不用怕后代子孙没出息，只要他不吃喝嫖赌败家，地里总能种出粮食，稳定的地租就能养活他们。
　　古人的想法很朴素。回到现代中国，土地归国家所有，用地最高只有70年使用权，“买地传家”的现代版本，演变成了“买房传家”。出租房子当“收租婆”，每月收取稳定租金，多安稳！
　　早年煤老板们大规模在北京等大城市买房，除了部分纯粹是为了赚取房屋买卖的差价外，有些人的朴素想法，也许就是以后用这些房子的租金过后半辈子生活，或者让子女衣食无忧。
　　作为一个对“买房养老”做过深度思考的人，我曾经将此付诸过实际行动。在2010年，我一度这么规划自己的养老：除了一套自住房外，有3套可以出租的房子，每套月租2000元，那么每个月可以收取6000元租金，老了之后日子也能不错。
　　养老金怕通货膨胀，但是房子不怕，现在大米一块五一斤，房租2000元一个月，以后如果大米15元一斤，房租估计也差不多能涨到一万好几。
　　当时，我贷款在北京西南三环买了一套62平米的房子，总价大约78万元，简单装修配置家具之后，每月租金1500元。现在，这套已经不属于我的房子已经涨到了200多万元，每月租金大约3000元。从理论上说，如果有人当时买了3套这样的房子，每月租金就能收1万元左右，过富足的退休日子没啥问题。
　　有人喜欢计算房价与租金的性价比，觉得买房不如租房。他们的理论没有错。不过，对于不善于理财的人来说，买了房出租，就像古代人买地，是一种防御性理财手段，你能说古人买地收益不如经商，所以买地都是错误的吗？
　　当然，买房养老也不是什么房子都能买的。能获取稳定的租金，是“买房养老”选房子的前提。结合自己的经验和教训，我总结了以下几条，希望能对你有所帮助。
　　客源稳定是第一位没人租一切皆成空
　　作为养老出租的房产，应该具备防守型资产的特征。也就是说，这些房子的升值性可以被忽略，但是房子必须能获得的租金是稳定的收入。因此，这些房子附近地域租房需求要旺盛。
　　首先，买房所选择的城市必须是外来人口比较多的，那样租房的需求会比较旺盛。北上广等大城市，出租房基本供不应求，而在一些小城市，由于外来人口较少，房子可能很难出租出去，即使能租出去，价格也很低。所以，买房之前一定要先考察出租房市场，看看房子是否很容易出租。
　　选定一个城市之后，下一步就是考虑在哪里买房。地理位置较好，交通便利的区域，乃是首选。有经验的房产投资者比较青睐市中心的楼盘，那些房子交通便利，对于租户来说非常方便，而且往往离上班公司也近。相比之下，偏远地域的房子就难出租得多。
　　美国底特律的案例为我们提了个醒：在一些资源型的城市，或者正在走下坡路的城市，“买房养老”比较不保险。底特律由于人口不断外流，有些房子干脆被人遗弃，哪还有多少人去租房子？
　　如果指望在这样的城市买房子养老，显然不靠谱。“鬼城”的报道屡屡见诸报端，那些地方房子入住率低，想出租出去自然更加困难。如果买了那样的房子，不但没法出租，每年还要倒贴暖气费、物业费什么的。
　　算算租售比在哪里买房子更合适
　　花同样的钱，买到不同的房子，然后出租，其实回报是不一样的。
　　在比较该在哪里买房时，不妨先计算投资回报率。最广泛采用的方法是计算租金的年回报率，公式为：租金回报率=每月租金收益×12/购房总价。这种方法计算简便，对买哪套房子的情况分析会较为准确。
　　假设有这么两套房子：一套房子80万元，租金每月1400元；另一套房子100万元，每月租金2000元。按照公式计算，第一套房子的租金回报率2.1%，第二套房子的租金回报率2. 4%，显然，买第二套房子更合适。因此，买房时不必死盯着价格，同时要看它的租金收益率。如果一个地方的房子租金很低，那么即使房价也低，买下来也不见得划算，除非这个地方以后发展潜力很大。当然，每个地方房子由于需求不同，租金回报率也不尽相同，如果把回报率低的与银行利率相比，往往是不划算的。不过作为一种防守型的资产，一次性投入，然后坐等收取租金，也是一种对抗通货膨胀的对冲工具，即使“不划算”，也是一项不错的投资。
   
   
   
   
   
   
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